Le défaut d'isolation phonique n'est pas toujours un vice caché

Tout le monde connaît l'histoire : un logement sublime, un emplacement de rêve mais une isolation acoustique aux bruits aériens catastrophique. Elle se répète la plupart du temps dans les logements collectifs anciens rénovés. L'origine des problèmes sont multiples : cloisons ou planchers légers, défaut d'isolement dans les plenums, cloisons séparatives non adaptées, sols filants… De tels défauts acoustiques peuvent-il constituer des vices cachés ?

Définition : qu'est-ce qu'un vice caché ?

Les vices cachés sont l'ensemble des malfaçons qui rendent un logement impropre à son usage d'habitation. La justice considère que les vices sont cachés si l'acheteur n'aurait pas acquis le bien immobilier en ayant eu connaissance des dites malfaçons ou tout du moins au même prix. Le vice caché est donc considéré comme un défaut « grave » et doit être impérativement antérieur à la vente.

La liste des vices cachés est abondamment documentée dans la jurisprudence et va de la présence de termites à des fissurations dans les dalles bétons.

La mauvaise isolation phonique est-elle un vice caché ?

La réponse a été tranchée par la cour de cassation dans son arrêté du 20 janvier 2015. Un couple d'acheteurs considérant que le logement qu'il avait acquis était mal isolé phoniquement aux bruits aériens, a assigné (après expertise), le vendeur en vue d'obtenir la nullité de la vente sur le fondement notamment du vice caché et du manquement à l'obligation de délivrance.

Les juges de la cour d'appel ont exclu le vice caché au motif que ni les constatations techniques, ni les conclusions de l'expert prouvent que le logement est atteint d'un déficit d'isolation phonique suffisamment grave pour compromettre l'usage d'habitation des locaux. Le manquement à l'obligation de délivrance est également exclu par les juges de la cour d'appel du fait de l'absence de non-conformité par rapport à un descriptif de vente. Les magistrats appuient également leurs conclusions sur le fait que les acheteurs ne pouvaient prétendre à une qualité d'isolement acoustique aux bruits aériens identique à celle d'un habitat collectif neuf.

Le couple d'acheteur se pourvoit en cassation. Cette dernière confirme en tout point l'arrêt de la cour d'appel.

Peut-on appliquer cette jurisprudence aux logements neufs ?

Les présentent conclusions ne s'appliquent pas nécessairement aux logements collectifs neufs qui disposes d'obligations réglementaires en matière d'isolement acoustique. Elles sont édictées par l'arrêté du 30 juin 1999. Les mesures acoustiques in situ sont techniquement réalisables à l'aide de standards normatifs précis qui évitent le recours à une approche subjective de l'évaluation du confort acoustique.

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